3月30日（本周六），福州国土局将举办2024年福州四城区首场土拍。首场土拍计划出让17幅地块，总出让面积约603亩，起拍总价达114.7亿元。

其中，有部分优质地块市场关注度极高，早在首场土拍消息公布后便泛起市场的涟漪。今天，本文将结合地块的区位特征、市场竞争、周边配套等核心要素，对一些重点地块进行研判分析，帮助大家在土拍前提前了解地块情况。

宗地2024-02地块

位置：晋安区连江中路西侧、光明港北侧，红星社旧屋区及周边旧改出让地块

用途：住宅、商业用地

占地面积：16529㎡（合24.79亩）

容积率：1.0以上，2.2以下

计容建筑面积：约36364㎡

限高：80米以下

起始价：6.75亿

起始楼面价：约18562元/㎡

板块2023年商品住宅均价：约42003元/㎡

板块存量：15.58万㎡（截止2024年2月）

板块去化周期：10.0个月（按近6个月平均去化速度）

地块关键词：景观资源、立体生态住宅、板块竞争中等

1、中心城区二环内，光明港旁，景观价值较高

地块位于晋安中心二环内，临近连江中路主干道，周边生活氛围浓厚。地块南面一线毗邻光明港公园，景观视野开阔，未来项目在享受景观资源上有一定优势。

2、地块综合素质较好，有打造品质项目的潜能

该地块较方正，体量中偏小，可做第四代立体生态住宅，具备打造小而美的品质社区条件。
3、产品错位竞争，竞争压力适中

地块所处板块目前周边可售竞品较少，仅首开端礼著及巨荣光明里2个在售项目，且竞品余量较小。但未来板块内有榕发南湖地块待入市，体量达26万方，有一定的竞争风险，但考虑到本地块体量较小，加之开发条件相对更好，可错位竞争，预计销售周期较短，去化压力整体不大。

总结：该地块区位优势尚佳，规模偏小，板块竞争适中，叠加可建设第四代立体生态住宅的规划优势，适合打造小而美的品质社区。

宗地2024-05地块

位置：仓山区洪湾南路东侧、高宅路北侧，高宅村旧改出让地块一

用途：住宅、商业用地

占地面积：44012㎡（合66.02亩）

容积率：1.0以上，3.0以下

计容建筑面积：约132036㎡

限高：100米

起始价：13.85亿

起始楼面价：约10490元/㎡

板块2023年商品住宅均价：约27200元/㎡

板块存量：9.21万㎡（截止2024年2月）

板块去化周期：30.1个月（按近6个月平均去化速度）

地块关键词：公园景观、地价洼地、立体生态住宅、板块竞争激烈

1、基本配套齐全，享公园景观

地块临近地铁3号线（规划中），3公里内有省立医院金山分院、浦上商圈，基本生活配套齐全。且地块毗邻流花溪公园，中高层可看流花溪公园景观。

2、起拍楼面价低

地块起拍楼面价为10490元/㎡，为所在板块近五年最低，若以低溢价率成交，低楼面价将为开发商提供了更多的空间来调整房价以适应市场需求。

3、可建第四代立体生态住宅

可建第四代立体住宅，户型得房率以及社区居住品质较周边产品能得到提升

4、板块流速低，未来竞争激烈

地块所处的板块内库存近千套，加上此次土拍连续出让4幅涉宅地块，未来竞争压力大。

总结：该地块优势为公园景观、较低的起拍价及可建设第四代立体生态住宅的规划条件，若能以较低溢价率竞得，打造市场青睐的好产品，将在未来竞争中占据一席之地。

宗地2024-07地块

位置：仓山区洪湾南路东侧、高宅路北侧，高宅村旧改出让地块四

用途：住宅、商业用地

占地面积：45566㎡（合68.32亩）

容积率：1.0以上，3.0以下

计容建筑面积：约136698㎡

限高：100米

起始价：15.03亿

起始楼面价：10995元/㎡

板块2023年商品住宅均价：约27200元/㎡

板块存量：9.21万㎡（截止2024年2月）

板块去化周期：30.1个月（按近6个月平均去化速度）

地块关键词：公园景观、地价洼地、临近规划地铁口、立体生态住宅、板块竞争激烈

1、基本配套齐全，享公园景观

地块位于浦上大道南侧，临近流花溪公园，紧邻规划的花溪南路站地铁口，生活配套设施较完善，整体居住环境较好。

2、周边在售项目少，改善型产品匮乏

目前片区内在售的新盘只有少量余房的钱隆府及万科城市之光，新房可选择不多，改善型产品尤为匮乏。

3、同期出让体量大，未来竞争激烈

本次片区内出让的4幅可售宅地至少可供应约43.21万方商品房，预计4000+套商品房的大体量集中供应，未来三到五年内市场竞争局面不容小觑。

4、地价优势+可建第四代立体生态住宅

不到1.1万的起拍楼面价，对比周边2.5-2.8万元/㎡的单价，在地价成本方面存在较大优势；规划方面，可建第四代立体住宅，户型得房率以及社区居住品质较周边产品或能得到明显提升。

总结：该地块基本配套齐全，叠加公园景观、地铁配套、规划优势，在控制土地溢价率的前提下，梳理、细分、抓住板块内改善客户对第四代住宅的需求将成为关键。

（信息来源：克而瑞福建区域）

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