1、宽松局面下上半年楼市预期不足

上半年楼市已画上句号。这半年间，我们见证利好政策的密集释放，目睹房价经历的起起伏伏，新房豪宅市场的热烈追捧，二手房市场也持续保持着热度…

楼市在宽松的政策大背景下释放出积极的信号，尽管整体预期不足，但仍在底部缓慢修复阶段。

新房销售下行豪宅走出独立行情

回顾上半年的成绩单，新房销售整体较弱，表现疲软，普通新房项目未能吸引足够的市场关注，销售去化速度自然也不尽人意。

但市场的热情却在一些市场瞩目的热门楼盘以及高端改善型产品上得到显著体现。市场对于高品质住宅的需求依然旺盛，楼市下行豪宅市场却独树一帜，这一点我们从福州上半年房企销售榜单可以直观体现。

从跻身榜单前列的房企来看，不少企业凭借其“热门”或“爆款”项目在市场中脱颖而出。

以近期国贸地产为例，其旗下的热销项目——国贸天琴樾不仅在第一季度表现强劲，更是在第二季度继续展露头角，最终以13.02亿元的销售业绩，荣获福州单盘销售金额的冠军宝座。这一成绩不仅在福州市场中独领风骚，更是在大福州地区唯一突破10亿元销售额，用实力说话的楼盘。

2、改善扛大旗越豪越好卖

刚需退潮，改善和高端市场韧性显现，高端市场呈现出“一手平稳，二手回升”的特征。

新房方面，重点城市总价千万以上豪宅成交规模稳中有增。二三线城市千万豪宅成交增长相对明显。

数据来源：克而瑞

从一手豪宅的成交结构来看，大面积豪宅更好卖，180平以上户型成交占比持增。2023年，全国20个核心城市千万豪宅成交中，面积在180平以上的产品成交占比达到40%，较2022年增长3个百分点。

豪宅热卖的原因是？

一二手价格倒挂

由于部分新房项目仍存在一二手价格倒挂，在单位面积价差一定的情况下，面积越大意味着总体套利空间越大，因此这类大面积豪宅项目更为畅销。

高阶居住需求大量出现

高品质改善产品正成为目前市场的主流供应。市场动力早已转向住房高品质改善需求，尤其是位于核心地块的新楼盘户型越做越大，在产品质量和功能上不断完善满足置业需求。

稀缺资源的吸引力：豪宅项目往往拥有独特的资源或高附加值的配套设施，如优质的学区、优美的自然景观等。这些稀缺资源为豪宅增添了不可复制的价值，使其成为市场上的“香馍馍”。

例如，厦门建发五缘湾海项目的一线湾景资源；福州榕发誉湖的立体生态住宅设计和稀缺的湖景资源，受市场热烈追捧。

稳定的购买力

与普通购房者相比，豪宅的购买群体通常更为稳定，对市场行情波动的敏感度较低。近年来，这一群体的规模逐渐扩大，他们的购买力持续增强，为豪宅市场提供了坚实的需求基础。

3、豪宅热门下的市场内卷

福州第四代住宅项目的扎堆入市，产品力得到了显著提升，市场对高端住宅的需求日益增长。在未来几年，我们可以预见，豪宅市场将成为改善型需求的主流。

近年来，随着中心区域高端住宅项目的不断涌现，国贸天琴樾、保利天珺、建发灏云和国贸天琴湾等项目以其优质的产品力加入竞争，犹如“神仙打架”。

未来豪宅市场也将面临显著的分化行情，客户对于产品会更加挑剔，高端豪宅产品竞争也将加剧。

在产品升级迭代，内卷不断的市场下，购房者如何买到真正有价值的豪宅？

穿越周期

经过市场的调整，楼市下半场必然是需要穿越周期的产品。穿越周期的产品能够经历市场的行情考验。那么，购房者如何选择能够经历市场波动、保值增值的豪宅？

真正的豪宅通常具备以下特质：

1.位于城市核心地段

2.享有高端社区的圈层文化

3.坐拥不可复制的自然景观资源

4.产品设计强、建筑质量高、低密度

当然，购房者需要注意甄别的一点：真正的豪宅并不是所谓价格上的“豪”，而是地段资源以占据为核心、稀缺为标签且产品好的综合性高端的房产，这一类产品往往有着更强的穿越周期的能力。